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【网店转让】传化智联的土地生意经:奥妙“让与”物流园贸易用地 无本赚取天价征询费——好朋友网
发布于:2022-09-29 23:50:26

【网店转让】传化智联的土地生意:“转让”物流园贸易用地的秘密,赚——的天价咨询费。好朋友网tmwdcs.png

近日,21世纪经济报道记者接到相关人士举报称,传化智联以公路港物流园名义拿地,然后以股权名义将项目公司转让给国外,开发商业地产。

最新经营业绩显示,传化智联2021年营业收入353.92亿元,同比增长64.64%,归属于网店转让的净利润22.49亿元,同比增长47.87%。

对此,传化智联证券部人士向21世纪经济报道记者表示,“公司所有相关项目都是在政府指导下合法经营,如果存在违法行为,是不可能获得许可的。此外,公司作为公众公司,年报资料经过会计师、律师、监管部门的严格审核,如有违规,不可能对外公示”。

川之恋前身为川化股份有限公司,成立于1986年,一直致力于纺织印染助剂的研发等化工业务。

2004年6月,传化股份登陆深交所中小板,成为业内首家上市公司。2015年后,传化股份完成重大资产重组,以200亿元的对价向公司控股股东传化集团收购传化物流100%股权。于是,公司更名为传化智联,开始了化学和物流双主业的发展。

根据公司2021年年报,传化智联当年物流业务实现营收274.24亿元,占公司总营收的77.49%,成为公司绝对的主营业务。

传化智联作为国内知名的智能物流园区建设服务商,号称是公路港城物流中心模式的开创者,公路港城物流中心网络遍布全国。这次有争议的是传化智联大力布局的物流中心相关业务单元。

上述人士提供的相关资料显示,2019年4月,传化智联全资孙公司临沂传化公路港物流有限公司(简称临沂传化公路港)与具有国资背景的临沂商城控股集团签订投资协议。

双方同意建设临沂传化智慧物流园项目,总用地面积209亩,其中商业用地82亩,物流仓储用地127亩,总投资15亿元,每亩投资强度不低于330万元。

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依托该项目,临沂传化公路港将把临沂作为传化国家公路港区域总部的核心之一,业务辐射全国。其中,商业用地建设内容包括传化物流华东区域总部、物流大数据分析中心(指挥调度中心)、金融(服务)中心、中小物流企业孵化器、高级人才公寓等功能主体。

根据双方投资协议,该土地所有权为国有土地转让,通过股权合并方式取得。原山东汇丰科技物流产业园摘牌物流仓储用地127亩,山东汇丰科技物流与临沂商城控股集团共同摘牌商业用地82亩,传化公路港通过股权合并方式从摘牌方手中收购土地。

双方约定临沂传化公路港在取得产权证后两个月内办理建设手续,以保证物流仓储区块建设周期不超过一年,商业区块建设周期不超过两年。

根据双方的责任和义务条款,临沂传化公路港负责项目的具体实施和运营,承担相关权利、义务和责任,确保投资资金合法,必须按有关规定使用土地。未经同意,不准改变项目性质、用地

争议点在于,早于尚辉地产的成立,2019年2月,临沂传化公路港物流与临沂展恒置业有限公司(以下简称展恒置业)达成传化华东物流总部项目合资协议,双方同意各出资500万元成立临沂传化展恒置业。当年4月,双方签订补充协议,约定展恒置业向传化公路港公司支付履约保证金500万元,向临沂传化展恒置业股东出借1亿元。

同时,展恒地产需分批向临沂传化公路港支付合作开发收益(咨询费),按每亩20万元计算,暂共计1640万元。付款完成后,临沂传化公路港将其持有的临沂传化展恒置业股权以注册价格转让给展恒置业,临沂传化公路港不参与合资公司的经营和利润分配。

但七信宝信息显示,截至2022年5月,合资公司临沂传化展恒置业仍由临沂传化公路港和展恒置业各持股50%。

根据临沂传化公路港与展恒地产的合作模式,是否涉及临沂传化公路港变相违约,将相关土地使用权转让给展恒地产,成为事情的焦点。而且临沂传化公路港在取得土地使用权时,第一时间引入了第三方投资,而不是完全使用自有资金,这也让事件变得有趣。

“项目至今无法推进,主要是临沂传化公路港隐瞒了‘未经政府批准不得转让土地或改变土地用途’的条款,与公司签订了联营协议。”展恒地产一位负责人告诉21世纪经济报道记者,在与展恒地产签订协议时,网店转让临沂传化公路港承诺将商业子项目相关土地用途变更为住宅用地,并同意在与政府签订的协议中体现“按照城镇居民使用价格帮助解决地块气价”(即人民水电)的条款。

"一般商业用地不接民用燃气,施工时用民用电价."展恒地产上述负责人告诉记者,他坦言,与临沂传化公路港合资公司的资产实际上全部由展恒地产出资,商业用地实际上是展恒地产购买的。临沂传化公路港只负责收取固定的咨询费,不参与任何合作公司和项目的运作。但临沂传化公路港没有履行之前的承诺,导致商业开发项目无法推进,展恒地产也承担了巨额亏损。

21世纪经济报道从临沂商城控股集团等官方渠道获悉,目前,项目所在地政府正在积极协调临沂传化公路港与展恒地产合作项目的相关事宜。

关于临沂传化公路港和展恒地产以股权转让形式拿地一事,记者分别采访了临沂商城控股集团和当地相关部门,但均表示不予置评。

"到目前为止,12个国家公路港口涉及商业用地."华智联证券部回复21世纪经济报道记者。

传化智联回应称,为更有效服务制造企业,打造公路港城物流中心的整体性和多业态发展,公司公路港城物流中心所在地块涉及工业用地、配套商业用地等多种土地性质。

其表示,传化智联作为非商业地产开发类上市公司,不涉及商业地产项目的开发。为此,相关配套商业用地项目一般采用合资合作的形式,寻求当地有条件、有实力的企业合作,共同建设公路港的配套项目。

“建设和经营一个公路港口项目,并建设一个

为了吸引投资,目前很多地方的物流园区、工业园区、科技园等园区都会采用配套的商住项目。但退市公司需要使用自有资金进行开发建设,也有公司拿地进行转让改变土地用途,但需要相关部门的许可。

21世纪经济报道记者从传化智联的采访回复中了解到,传化智联在其他地方的公路港口项目,也可能以股权合作的形式经营商业用地。

到2021年,国家公路港城市物流中心布局公路港70个,其中运营58个,在建12个。已办土地权属证书面积1598.4万平方米,营业面积527万平方米。

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根据传之联最新的2021年年报,公司以股权联营形式开发的公路港商业地产项目超过10个。传之联2021年拥有的投资性房地产账面价值达159.1亿元,占公司总资产的38.91%。

在四川成都,传化智联旗下成都传化物流港公司将于2020年8月持有其全资公司成都传化东部中心建设有限公司25.62%的股权,以3100万元的价格转让给成都董腾聚汇置业。根据协议,第一次股权转让后,成都传化东中心将由成都董腾聚汇房地产管理。

21世纪经济报道以投资人的名义从成都董腾聚汇地产了解到,“双方合作的模式是成都传化物流港拿商业用地,通过股权转让的方式转让给公司开发。”

“前期公司为项目征地投入3000多万,成都传化物流港不负责项目的具体运营和权益。”腾聚汇地产一位负责人告诉21世纪经济报道记者,公司在商业开发方面的投入超过1亿元,同时帮助成都传化物流港建设了该项目的写字楼。后续公司将受让成都传化东中心全部股权,成为商业项目的全资控制人。

在河南省,根据传化物流集团与河南万联实业签订的郑州传化公路港综合体项目合资协议,双方共同出资设立浙江传化公路港,其中传化物流集团出资49%,河南万联实业出资51%。

浙江传化公路港和项目公司的利润由河南万联实业享有,传化物流集团不参与利润分配。在河南万联实业收购浙江传化公路港全部股权之前,浙江传化公路港和项目公司不进行利润分配。若河南万联实业未按协议收购项目公司全部股权,传化物流集团有权参与利润分配。河南万联实业需要根据协议收购传化物流集团持有的项目公司全部股权。

“传化物流集团虽然持股49%,但对其没有控制或重大影响。”传化智联在公司2021年年报中将郑州传化公路港综合体项目列为金融资产投资。

与上述运作模式类似的,还有青岛传化投资、传化物流集团、青岛融创地产集团、北京融创投资地产集团签订的胶州传化公路港配套商住项目合作开发项目,以及赣州传化南北公路港物流、赣州景域商贸签订的杭州传化腾达产业合作项目。

华之联在国内多个商业用地项目中占据50%以上的控股权,但公司已宣布,在部分项目持股期间,“不参与项目公司的经营管理”,“不参与公司分红,不承担亏损”,甚至不向项目公司派驻董事。川智联多个物流港的商业开发项目列为金融资产投资。

就传化智联本身而言,目前

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